.
.
Η αγορά των luxury και premium βιλών στην Κρήτη «τρέχει» με υψηλές απαιτήσεις, σκληρό διεθνή ανταγωνισμό και επισκέπτες που δεν αγοράζουν απλώς διαμονή, αλλά εμπειρία. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, ο ρόλος της διαχείρισης έχει αλλάξει ριζικά: από την απλή εξασφάλιση κρατήσεων, στην ολιστική υποστήριξη του ακινήτου, με revenue management, πολυκαναλική διανομή, concierge υπηρεσίες και καθημερινή επιχειρησιακή φροντίδα.
Στη συνέντευξη που ακολουθεί, ο Μάνος Δαφέρμος, ιδρυτής της CreteVillas4U, μιλά για το πώς ξεκίνησε το 2010 από μία βίλα και έφτασε σήμερα να παρουσιάζει περίπου 350 βίλες με ιδιωτική πισίνα στην Κρήτη, με πάνω από 100 σε αποκλειστική διαχείριση. Αναλύει τι ζητούν πλέον οι ιδιοκτήτες από έναν συνεργάτη property management, ποια είναι τα συχνότερα λάθη της «μόνης» διαχείρισης (από τιμολόγηση μέχρι αργή ανταπόκριση και διπλοκρατήσεις), αλλά και τι σημαίνει στην πράξη «ολιστική διαχείριση» όταν ο πήχης της φιλοξενίας ανεβαίνει: από branding και marketing μέχρι αφίξεις, καθαριότητα και εξατομικευμένες εμπειρίες που χτίζουν κριτικές, φήμη και διαχρονική αξία.
Πώς γεννήθηκε η ιδέα της CreteVillas4U και τι ήταν αυτό που σας ώθησε να την ξεκινήσετε το 2010;
Βασικά η ιδέα δεν γεννήθηκε αλλά προέκυψε από ένα φίλο του αδερφού μου για το λόγο ότι εκείνη την εποχή έκανα τη διαχείριση κρατήσεων και την διαδικτυακή διαφήμιση και προώθηση του οικογενειακού μας ξενοδοχείου, οπότε μου ζητήθηκε να τον βοηθήσω να προβάλει τη βίλα που είχε τόσο στις κρατήσεις όσο και στη σωστή εξυπηρέτηση του επισκέπτη. Οπότε και το 2010 ξεκίνησα με 1 βίλα και τώρα η εταιρεία μου αριθμεί περίπου 350 βίλες στην ιστοσελίδα μας www.cretevillas4u.com με ιδιωτική πισίνα στην Κρήτη, από τις οποίες πάνω από 100 έχουμε την αποκλειστική διαχείριση.
Η αγορά των luxury και premium βιλών στην Κρήτη αναπτύσσεται δυναμικά. Τι ζητούν σήμερα οι ιδιοκτήτες από μια εταιρεία διαχείρισης και πώς έχει αλλάξει ο ρόλος του property manager τα τελευταία χρόνια;
Πλέον, ο ιδιοκτήτης δεν ψάχνει απλώς κάποιον να του φέρει μερικές κρατήσεις. Η φιλοξενία έχει γίνει πολύ πιο απαιτητική αλλά και με μεγαλύτερη επιβράβευση. Ο ιδιοκτήτης ψάχνει έναν συνεργάτη στον οποίο μπορεί να βασιστεί με εμπιστοσύνη. Επομένως, ο ρόλος μας έχει μετατοπιστεί από την απλή κράτηση στη συνολική “βελτιστοποίηση” του ακινήτου – κάτι που περιλαμβάνει όλες τις υπηρεσίες που μπορεί να προσφέρει ένα ακίνητο διακοπών. Σήμερα με το έχουμε πάνω από 350 βίλες σε όλη την Κρήτη, είναι κάτι που μας επιτρέπει να έχουμε τεράστια βάση δεδομένων και να γνωρίζουμε ακριβώς τι ζητά η αγορά ανά πάσα στιγμή.
Ποια είναι τα πιο συχνά λάθη που βλέπετε να κάνουν οι ιδιοκτήτες βιλών όταν προσπαθούν να διαχειριστούν μόνοι τους την ενοικίαση και την προβολή του ακινήτου τους;
Τα πιο συνηθισμένα λάθη είναι η λάθος τιμολόγηση και η αργή ανταπόκριση. Πολλοί ιδιοκτήτες χάνουν κρατήσεις επειδή δεν απαντούν άμεσα ή επειδή δεν έχουν τα εργαλεία να προσαρμόσουν τις τιμές τους ανάλογα με τη ζήτηση. Επίσης, η διαχείριση πολλών διαφορετικών καναλιών (Airbnb, Booking κ.λπ.) χωρίς ένα κεντρικό σύστημα οδηγεί συχνά σε μπερδέματα και διπλοκρατήσεις που κοστίζουν σε χρήμα και φήμη. Οι κριτικές των επισκεπτών επηρεάζουν άμεσα τους επόμενους επισκέπτες, οπότε πρέπει η εμπειρία τους, από την κράτηση μέχρι τη μέρα που αναχωρούν, να είναι εξαιρετική.
Τι σημαίνει στην πράξη “ολιστική διαχείριση βίλας”; Ποια κομμάτια της λειτουργίας θεωρείτε κρίσιμα για να είναι ένα ακίνητο πραγματικά αποδοτικό και ανταγωνιστικό διεθνώς;
Ολιστική διαχείριση σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μας δίνει τα κλειδιά και εμείς αναλαμβάνουμε όλα τα υπόλοιπα. Από το επαγγελματικό branding και το marketing, μέχρι τη διαχείριση των αφίξεων, την καθαριότητα και τις υπηρεσίες concierge. Οι διακοπές έχουν γίνει μια εμπειρία και η ολιστική διαχείριση πρέπει να προσφέρει τις εμπειρίες που αναζητούν οι επισκέπτες, από workshop πίτσας στην βίλα μέχρι baby sitting για τα παιδιά. Παντού παίζει ρόλο η λεπτομέρεια: μια βίλα πρέπει να είναι άψογα διατηρημένη και να προσφέρει υπηρεσίες που την κάνουν να ξεχωρίζει από το διπλανό ακίνητο. Ο ανταγωνισμός είναι μεγάλος και οι βίλες πρέπει να μπορούν να προσφέρουν αυτό που δεν κάνει ο ανταγωνιστής.
Πόσο σημαντικό ρόλο παίζουν σήμερα η τιμολογιακή στρατηγική, τα κανάλια διανομής και το revenue management για έναν ιδιοκτήτη βίλας; Μπορεί ένα λάθος positioning να κοστίσει μια ολόκληρη σεζόν;
Παίζουν καθοριστικό ρόλο. Ένα ακίνητο που είναι “υπερτιμημένο” θα μείνει άδειο, ενώ ένα “υποτιμημένο” θα φέρει έσοδα αλλά θα αφήσει κενό στο κέρδος. Ένα λάθος positioning, ειδικά στην αρχή της σεζόν, μπορεί όντως να “κάψει” μια ολόκληρη χρονιά. Εμείς χρησιμοποιούμε εξειδικευμένο revenue management για να διασφαλίσουμε ότι η βίλα ενοικιάζεται στην καλύτερη δυνατή τιμή, την κατάλληλη στιγμή, και στο σωστό κοινό.
Πολλοί ιδιοκτήτες φοβούνται ότι χάνουν τον έλεγχο του ακινήτου τους όταν συνεργάζονται με μια εταιρεία διαχείρισης. Πώς χτίζεται η σχέση εμπιστοσύνης με τον ιδιοκτήτη και ποιος έχει τον τελικό λόγο;
Εδώ είναι που διαφοροποιούμαστε πλήρως. Η εμπιστοσύνη για εμάς χτίζεται με απόλυτη διαφάνεια. Παρέχουμε σε κάθε ιδιοκτήτη το δικό του προσωπικό περιβάλλον (Owner Dashboard) στην ιστοσελίδα μας. Εκεί μπορεί να βλέπει σε πραγματικό χρόνο όλες τις κρατήσεις του, την πλήρη ανάλυση των τιμών, τις προμήθειες των καναλιών κρατήσεων, ακόμα και τις λεπτομέρειες των ερωτημάτων των πελατών. Δεν υπάρχει τίποτα κρυφό στα κόστη ή στις διαδικασίες. Ο ιδιοκτήτης έχει τον έλεγχο της πληροφορίας, ενώ εμείς έχουμε την ευθύνη της εκτέλεσης.
Πέρα από την αύξηση εσόδων, ποια άλλα οφέλη βλέπουν οι ιδιοκτήτες που συνεργάζονται επαγγελματικά μαζί σας; Υπάρχει διαφορά και στην ποιότητα των επισκεπτών;
Το μεγαλύτερο όφελος είναι ότι δεν έχουν το άγχος και την ευθύνη της ενοικίασης της βίλας τους. Δεν χρειάζεται να παρακολουθούν κρατήσεις, να μιλάνε με τα συνεργεία καθαρισμού ή να ασχολούνται με μικρο-προβλήματα που μπορεί να προκύψουν στο ακίνητό τους. Επιπλέον, λόγω του brand της CreteVillas4u, προσελκύουμε ένα πιο ποιοτικό κοινό επισκεπτών. Όταν ο πελάτης βλέπει μια επαγγελματική διαχείριση, σέβεται περισσότερο τον χώρο και τους κανόνες του σπιτιού.
Η εμπειρία του επισκέπτη εξελίσσεται: concierge services, private chefs, εμπειρίες. Πόσο επηρεάζει αυτό την αξία και τη μακροπρόθεσμη εικόνα μιας βίλας στην αγορά;
Η εμπειρία είναι το παν. Μια βίλα με 5 αστέρια στις κριτικές δεν τα παίρνει μόνο για τα έπιπλα, αλλά για το πόσο εύκολα βρήκε ο επισκέπτης έναν private chef ή πόσο γρήγορα λύθηκε ένα πρόβλημα που προέκυψε. Αυτές οι “εμπειρίες” χτίζουν τη φήμη του ακινήτου και εξασφαλίζουν ότι η βίλα θα παραμείνει ψηλά στις προτιμήσεις για πολλά χρόνια. Σκεφτείτε ότι παραθαλάσσια μέρη υπάρχουν πάμπολλα στην Ελλάδα και τον κόσμο. Αυτό που κάνει την βίλα στην Κρήτη ξεχωριστή είναι αυτό που θα ζήσει και θα γευτεί ο επισκέπτης. Σε αυτό συμβάλει η ίδια η βίλα, οι προσφερόμενες υπηρεσίες αλλά και το νησί.
Σε μια εποχή που οι πλατφόρμες είναι πολλές, τι θα συμβουλεύατε έναν ιδιοκτήτη που θέλει να ξεχωρίσει διεθνώς χωρίς να “καεί” από υπερέκθεση ή λάθος συνεργασίες;
Θα τον συμβούλευα να επικεντρωθεί στην ποιότητα και όχι στην ποσότητα. Δεν χρειάζεται να είσαι σε 50 πλατφόρμες αν οι 5 βασικές δουλεύουν σωστά. Σε αυτή την περίπτωση, όπως και σε πολλές άλλες, το less is more είναι απόλυτα σωστό. Το σημαντικό είναι η σωστή διαχείριση του ημερολογίου και η διατήρηση μιας ενιαίας, επαγγελματικής εικόνας παντού.
Αν ένας ιδιοκτήτης βίλας στην Κρήτη σας ρωτούσε ποια είναι τα τρία βασικά κριτήρια για να επιλέξει σωστό συνεργάτη διαχείρισης, ποια θα ήταν αυτά;
Πρώτον, η εμπειρία και το αποδεδειγμένο χαρτοφυλάκιο. Δεύτερον, η διαφάνεια στα οικονομικά στοιχεία – να ξέρεις τι πληρώνεις και γιατί. Και τρίτον, η τοπική παρουσία. Πρέπει ο συνεργάτης σου να είναι εδώ, στην Κρήτη, για να μπορεί να επέμβει άμεσα αν συμβεί οτιδήποτε.
Η αγορά της διαχείρισης βιλών γίνεται όλο και πιο ανταγωνιστική. Τι είναι αυτό που θεωρείτε ότι σας διαφοροποιεί ουσιαστικά από άλλες εταιρείες διαχείρισης και γιατί ένας ιδιοκτήτης να επιλέξει τη CreteVillas4u ως μακροχρόνιο συνεργάτη;
Αυτό που μας ξεχωρίζει είναι ότι συνδυάζουμε το μέγεθος μιας μεγάλης εταιρείας με την προσωπική φροντίδα μιας οικογενειακής επιχείρησης. Με 350 βίλες στο δυναμικό μας, έχουμε την τεχνογνωσία και τη διαπραγματευτική δύναμη να φέρουμε τα καλύτερα αποτελέσματα. Επενδύουμε σε marketing και προώθηση για να φέρνουμε τους σωστούς επισκέπτες στα ακίνητα των πελατών μας. Ανοίγουμε συνέχεια νέες αγορές γιατί η επιτυχία των ιδιοκτητών αντικατοπτρίζεται άμεσα και στη δική μας επιτυχία.
Ταυτόχρονα όμως, επενδύουμε στη σχέση με τον ιδιοκτήτη, προσφέροντάς του εργαλεία όπως το Owner Dashboard, έτσι ώστε να νιώθει απόλυτη ασφάλεια και να είναι ενήμερος για την πορεία των ενοικιάσεων.
Είμαστε στην αγορά από το 2010, οπότε ξέρουμε την Κρήτη πιθαμή προς πιθαμή και αντιμετωπίζουμε κάθε σπίτι σαν να ήταν δική μας επένδυση. Όταν ο ιδιοκτήτης είναι ευχαριστημένος, τότε ο επισκέπτης φεύγει χαρούμενος και εμείς ξέρουμε ότι κάναμε σωστά τη δουλειά μας.
Πηγή:tornosnews.gr