Τα 8 στρέμματα, οι παλιές χρήσεις γης και ο ρόλος των ΤΠΣ – Γιατί η νέα ΚΥΑ δεν καταργεί αυτομάτως το καθεστώς του 1995 και γιατί η τελική εικόνα για την εκτός σχεδίου τουριστική ανάπτυξη δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί

Η θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό επαναφέρει στο προσκήνιο ένα ζήτημα ιδιαίτερης σημασίας για τη Σάμο: πώς συνδέεται το νέο εθνικό πλαίσιο για την τουριστική ανάπτυξη με το υφιστάμενο πολεοδομικό καθεστώς του νησιού, το οποίο σε μεγάλο βαθμό εξακολουθεί να στηρίζεται στη Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου του 1995.

Η απάντηση δεν είναι ότι «το παλιό χωροταξικό καταργήθηκε». Μια τέτοια διατύπωση θα ήταν παραπλανητική. Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Τουρισμού αποτελεί διαφορετικό επίπεδο σχεδιασμού και θέτει τις εθνικές κατευθύνσεις για την τουριστική ανάπτυξη, ενώ η ΖΟΕ του 1995 αποτελεί υφιστάμενο πολεοδομικό καθεστώς, με συγκεκριμένες ζώνες, χρήσεις γης και όρους και περιορισμούς δόμησης.

Η πραγματική αλλαγή βρίσκεται στο γεγονός ότι πλέον τα δύο αυτά επίπεδα σχεδιασμού πρέπει να συνδεθούν με τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό της Σάμου.

Η ΖΟΕ του 1995 δεν ήταν ένα απλό όριο αρτιότητας

Το Προεδρικό Διάταγμα του 1995 δεν καθόρισε απλώς ένα ενιαίο όριο για ολόκληρο το νησί. Δημιούργησε ένα σύστημα ζωνών στην εκτός σχεδίου περιοχή της Σάμου και για κάθε ζώνη καθόρισε χρήσεις γης και ειδικούς όρους και περιορισμούς.

Υπήρχαν περιοχές με δυνατότητα τουριστικής ανάπτυξης, περιοχές γεωργικής προστασίας, ζώνες προστασίας φυσικών σχηματισμών και παραλιών, καθώς και άλλες περιοχές με διαφορετικό καθεστώς.

Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και σήμερα η ερώτηση «πόσα στρέμματα χρειάζονται για ξενοδοχείο στη Σάμο;» δεν μπορεί να απαντηθεί με έναν αριθμό που να ισχύει ανεξαιρέτως σε ολόκληρο το νησί.

Η θέση του συγκεκριμένου ακινήτου και η ζώνη στην οποία βρίσκεται εξακολουθούν να έχουν καθοριστική σημασία.

Τι φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό κατατάσσει τη Σάμο στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές, Κατηγορία Γ, και καθορίζει ένα νέο σύνολο κατευθύνσεων για την τουριστική ανάπτυξη.

Στο πλαίσιο αυτό προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ενίσχυση των ειδικών μορφών τουρισμού, αναβάθμιση των υφιστάμενων καταλυμάτων, αξιοποίηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτιρίων, επανάχρηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος.

Ταυτόχρονα, όμως, εισάγεται ένας σημαντικός μεταβατικός κανόνας για την εκτός σχεδίου ανάπτυξη.

Μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, για νέα ξενοδοχεία στις περιοχές της Κατηγορίας Γ προβλέπεται ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο 8 στρεμμάτων.

Εδώ βρίσκεται η πρώτη μεγάλη διαφορά σε σχέση με τη συζήτηση που είχε ανοίξει στη Σάμο.

Το αίτημα του Δήμου για τις μικρές μονάδες

Το Δημοτικό Συμβούλιο Ανατολικής Σάμου είχε ζητήσει ένα περισσότερο διαφοροποιημένο μοντέλο.

Η δημοτική πρόταση δεν ζητούσε ένα οριζόντιο «4άρι» για όλες τις τουριστικές επενδύσεις. Η λογική ήταν να υπάρξει ειδική αντιμετώπιση των μικρών μονάδων, ώστε να μην αποκλειστεί η μικρή και οικογενειακή επιχειρηματικότητα.

Για μονάδες μικρής δυναμικότητας είχε προταθεί η δυνατότητα αξιοποίησης γηπέδων 4 στρεμμάτων υπό αυστηρές προϋποθέσεις, ενώ για μεγαλύτερες επενδύσεις προτεινόταν όριο 8 στρεμμάτων ή περισσότερο.

Η συγκεκριμένη πρόταση δεν ενσωματώθηκε ως ειδική εξαίρεση της Σάμου στην τελική ΚΥΑ.

Αυτό είναι ένα πραγματικό σημείο διαφοροποίησης ανάμεσα στη δημοτική πρόταση και στο τελικό εθνικό πλαίσιο.

Το 8άρι όμως δεν σημαίνει ότι «σε 8 στρέμματα χτίζεις ξενοδοχείο»

Εδώ χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.

Η αναφορά στα 8 στρέμματα δεν πρέπει να μετατραπεί δημοσιογραφικά σε έναν απόλυτο κανόνα του τύπου «όποιος έχει 8 στρέμματα στη Σάμο μπορεί να χτίσει ξενοδοχείο».

Το νέο ΕΧΠ θέτει το συγκεκριμένο όριο στο μεταβατικό καθεστώς που ισχύει μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης και όρων δόμησης μέσω του πρώτου επιπέδου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Παράλληλα, εξακολουθούν να έχουν σημασία οι ειδικότερες πολεοδομικές, περιβαλλοντικές και λοιπές ρυθμίσεις που αφορούν τη συγκεκριμένη περιοχή.

Επομένως, το ερώτημα δεν είναι μόνο αν ένα γήπεδο έχει οκτώ στρέμματα. Είναι σε ποια ζώνη βρίσκεται, ποια χρήση προβλέπεται, ποιοι όροι ισχύουν και τι θα προβλέψει ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός.

Και τι γίνεται με τη ΖΟΕ του 1995;

Αυτό είναι το κρίσιμο σημείο.

Η νέα ΚΥΑ δεν περιέχει μια απλή διάταξη που να λέει ότι «καταργείται η ΖΟΕ Σάμου του 1995».

Αντίθετα, το νέο ΕΧΠ προβλέπει ότι ο υποκείμενος πολεοδομικός σχεδιασμός πρέπει να εναρμονίζεται με τις κατευθύνσεις του Ειδικού Χωροταξικού και να αντιμετωπίζει τυχόν παλαιότερες ρυθμίσεις που δημιουργούν αντιθέσεις ή αντιφάσεις με το νέο πλαίσιο.

Άρα το σωστό συμπέρασμα δεν είναι ότι η ΖΟΕ του 1995 εξαφανίστηκε.

Το σωστό είναι ότι το υφιστάμενο καθεστώς μπαίνει πλέον σε διαδικασία εναρμόνισης και επανεξέτασης μέσα από τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό.

Και αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, επειδή η ΖΟΕ αποτελεί εδώ και τρεις δεκαετίες τη βάση για την οργάνωση μεγάλου μέρους της εκτός σχεδίου περιοχής της Σάμου.

Το ζήτημα των 12 και 14 στρεμμάτων

Αυτό εξηγεί και γιατί η συζήτηση για τα 12 ή τα 14 στρέμματα δεν μπορεί να απαντηθεί με μία γενική αναφορά στη νέα ΚΥΑ.

Εάν σε συγκεκριμένη περιοχή της Σάμου το υφιστάμενο καθεστώς προβλέπει μεγαλύτερο εμβαδόν ή αυστηρότερους όρους για την τουριστική ανάπτυξη, δεν σημαίνει αυτομάτως ότι αυτοί καταργούνται επειδή το νέο ΕΧΠ αναφέρει 8 στρέμματα για την Κατηγορία Γ.

Από την άλλη πλευρά, δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο ότι κάθε παλιά ρύθμιση θα παραμείνει αμετάβλητη.

Η σχέση μεταξύ των δύο καθεστώτων θα κριθεί μέσα από την εναρμόνιση του πολεοδομικού σχεδιασμού με το νέο ΕΧΠ.

Γι' αυτό και για έναν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη ή επενδυτή η ασφαλής απάντηση δεν μπορεί να είναι «8 στρέμματα» ή «12 στρέμματα» χωρίς να εξεταστεί η συγκεκριμένη θέση.

Η μεγάλη αλλαγή είναι ότι πλέον μπαίνει στο παιχνίδι η φέρουσα ικανότητα

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό εισάγει πολύ πιο έντονα την έννοια της φέρουσας ικανότητας του προορισμού.

Η τουριστική ανάπτυξη συνδέεται πλέον με την επάρκεια των υποδομών, τη διαχείριση του νερού, τα λύματα, τα απόβλητα, την πρόσβαση, την προστασία του περιβάλλοντος και τη δυνατότητα μιας περιοχής να δεχθεί πρόσθετη τουριστική πίεση.

Για τη Σάμο αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία.

Ένα νησί μπορεί να διαθέτει διαθέσιμη γη, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι μπορεί να δεχθεί απεριόριστο αριθμό νέων κλινών.

Η πραγματική δυνατότητα ανάπτυξης θα πρέπει να συνδέεται με την πραγματική δυνατότητα των υποδομών να υποστηρίξουν αυτή την ανάπτυξη.

Παράκτια και προστατευόμενες περιοχές

Το νέο ΕΧΠ αυστηροποιεί επίσης το πλαίσιο για την παράκτια ζώνη και τις προστατευόμενες περιοχές.

Η απαγόρευση κατασκευών και διαμορφώσεων στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή, οι περιορισμοί στη γραμμική ανάπτυξη κατά μήκος της ακτής και οι αυξημένες απαιτήσεις για περιοχές που αντιμετωπίζουν διάβρωση ή άλλους περιβαλλοντικούς κινδύνους περιορίζουν αναμφίβολα το περιθώριο για νέες παραθαλάσσιες επενδύσεις.

Από την άλλη πλευρά, πρόκειται για ρυθμίσεις που υπηρετούν έναν σαφή στόχο: να μην επαναληφθεί το μοντέλο της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης της παράκτιας ζώνης.

Για τη Σάμο, επομένως, η πρόκληση είναι να βρεθεί η ισορροπία ανάμεσα στην προστασία του φυσικού κεφαλαίου και στην τουριστική αξιοποίηση.

Το μεγάλο ερώτημα είναι πλέον τα ΤΠΣ

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν ολοκληρώνει τον σχεδιασμό της Σάμου.

Αντίθετα, μεταφέρει ένα σημαντικό μέρος της ουσιαστικής δουλειάς στον πρώτο επίπεδο πολεοδομικού σχεδιασμού.

Εκεί θα πρέπει να αποτυπωθούν με σαφήνεια οι χρήσεις γης, οι ζώνες τουριστικής ανάπτυξης, οι περιοχές προστασίας και οι ειδικότεροι όροι που θα ισχύουν σε κάθε περιοχή.

Εκεί θα κριθεί και η σχέση της νέας χωροταξικής πολιτικής με τη ΖΟΕ του 1995.

Και αυτό είναι το σημείο που πρέπει να παρακολουθήσει στενά η Σάμος.

Γιατί η μεγάλη αλλαγή δεν είναι απλώς ότι από το «4» πάμε στο «8».

Η πραγματική αλλαγή είναι ότι ένα καθεστώς που σχεδιάστηκε το 1995 καλείται πλέον να συνδεθεί με ένα νέο εθνικό πλαίσιο τουριστικής ανάπτυξης και να μεταφραστεί σε έναν σύγχρονο χάρτη χρήσεων γης μέσω των ΤΠΣ.

Τι σημαίνει αυτό για τη Σάμο

Η νέα πραγματικότητα έχει θετικά και αρνητικά στοιχεία.

Από τη μία πλευρά, περιορίζει τη διάσπαρτη εκτός σχεδίου δόμηση, προστατεύει την ακτογραμμή και τις ευαίσθητες περιοχές, συνδέει την ανάπτυξη με τη φέρουσα ικανότητα και ενισχύει την επανάχρηση υφιστάμενων κτιρίων και τις ειδικές μορφές τουρισμού.

Από την άλλη πλευρά, δυσκολεύει την είσοδο μικρών επενδυτών στην αγορά, καθώς το μεταβατικό όριο των 8 στρεμμάτων δεν υιοθετεί την πρόταση του Δήμου για μικρές μονάδες σε μικρότερες εκτάσεις.

Το κρίσιμο, όμως, είναι ότι δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί ο τελικός χάρτης της νέας Σάμου.

Αυτός θα προκύψει μέσα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Και εκεί θα πρέπει να δοθεί η μεγάλη μάχη: να μην μετατραπεί η ανάγκη για προστασία από την άναρχη ανάπτυξη σε αποκλεισμό της μικρής τοπικής επιχειρηματικότητας, αλλά ούτε και η ανάγκη για τουριστικές επενδύσεις σε νέο κύκλο πίεσης στο φυσικό περιβάλλον και στις υποδομές.

Η Σάμος έχει μπροστά της μια ευκαιρία που δεν εμφανίζεται συχνά.

Να επανεξετάσει, μετά από περισσότερα από τριάντα χρόνια, το χωρικό της μοντέλο.

Το ζητούμενο δεν είναι να επιλεγεί το παλιό ή το καινούργιο.

Το ζητούμενο είναι να δημιουργηθεί ένας νέος, σαφής και εφαρμόσιμος χωρικός σχεδιασμός που θα γνωρίζει πού χρειάζεται προστασία, πού χρειάζεται ανάπτυξη και, κυρίως, τι είδους ανάπτυξη μπορεί πραγματικά να αντέξει κάθε περιοχή της Σάμου.

Και αυτό θα κριθεί στα ΤΠΣ.

Γιάννης Νέγρης