Η ΚΥΑ θέτει αυστηρότερους όρους για την εκτός σχεδίου τουριστική ανάπτυξη – Εκτός οι μικρές εκτάσεις 4 και 6 στρεμμάτων, περιορισμοί στην παράκτια ζώνη και αυξημένες απαιτήσεις για υποδομές – Η μεγάλη μάχη μεταφέρεται πλέον στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια

Η νέα Κοινή Υπουργική Απόφαση για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αλλάζει σημαντικά τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί τουριστικά η Σάμος.

Και μπορεί το νέο πλαίσιο να παρουσιάζει ως βασικούς στόχους τον περιορισμό της άναρχης δόμησης, την προστασία του περιβάλλοντος και την αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, όμως για τη Σάμο υπάρχουν συγκεκριμένες ρυθμίσεις που δημιουργούν σοβαρά ερωτήματα για τη μικρή τοπική επιχειρηματικότητα, την αξιοποίηση μικρών ιδιοκτησιών και την ισόρροπη ανάπτυξη του νησιού.

Το σημαντικότερο από αυτά είναι το νέο καθεστώς για την εκτός σχεδίου τουριστική δόμηση.

Το «8άρι» που αφήνει εκτός τις μικρές ιδιοκτησίες

Η Σάμος κατατάσσεται στην Ομάδα Ι των μεγάλων νησιών, μαζί με νησιά όπως η Λέσβος, η Χίος, η Ρόδος, η Κως, η Κεφαλονιά και η Νάξος.

Παράλληλα, ως προς την τουριστική ανάπτυξη, αντιμετωπίζεται ως περιοχή στην οποία υπάρχει δυνατότητα περαιτέρω ανάπτυξης, αλλά με συγκεκριμένους περιορισμούς.

Το κρίσιμο σημείο είναι ότι μέχρι να καθοριστούν οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης από τον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου, για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται στα 8 στρέμματα.

Πρόκειται για μια αλλαγή με άμεσες συνέπειες.

Ιδιοκτησίες 4, 5, 6 ή 7 στρεμμάτων, οι οποίες θα μπορούσαν να αποτελέσουν τη βάση μιας μικρής τουριστικής επένδυσης, δεν μπορούν πλέον να αντιμετωπιστούν με τον ίδιο τρόπο.

Και αυτό είναι ακριβώς το σημείο για το οποίο είχε εκφραστεί έντονος προβληματισμός στη Σάμο.

Η πρόταση που είχε διατυπωθεί ήταν να υπάρξει μεγαλύτερη ευελιξία για τις μικρές μονάδες και ειδικότερα να εξεταστεί η δυνατότητα ανάπτυξης σε εκτάσεις μικρότερες των 8 στρεμμάτων, με αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις.

Η πρόταση αυτή, όμως, δεν αποτυπώθηκε στην ΚΥΑ ως ειδική εξαίρεση για τη Σάμο.

Η Σάμος αντιμετωπίζεται ως ενιαίο νησί

Ένα ακόμη ζήτημα είναι ότι το νέο πλαίσιο δεν διαφοροποιεί, σε αυτό το επίπεδο, τις διαφορετικές ανάγκες των περιοχών του νησιού.

Η Σάμος δεν έχει την ίδια τουριστική πίεση παντού.

Άλλες είναι οι ανάγκες του Πυθαγορείου και της νότιας Σάμου, άλλες του Καρλοβάσου και της δυτικής Σάμου και διαφορετικές οι ανάγκες των ορεινών και βόρειων περιοχών.

Η πρόταση που είχε κατατεθεί ήταν χαρακτηριστική: να διατηρηθεί το όριο των 8 στρεμμάτων στις ήδη αναπτυγμένες και επιβαρυμένες περιοχές, αλλά να εξεταστεί μικρότερο όριο, ακόμη και 4 στρέμματα, στη δυτική, βόρεια και ορεινή Σάμο, όπου ζητούμενο είναι η ενίσχυση της τοπικής οικονομίας και η συγκράτηση του πληθυσμού.

Η λογική αυτή δεν υιοθετήθηκε.

Και έτσι δημιουργείται ένας εύλογος προβληματισμός: μπορεί ένας οριζόντιος κανόνας να υπηρετήσει με τον ίδιο τρόπο όλες τις περιοχές ενός νησιού με τόσο διαφορετικά χαρακτηριστικά;

Κίνδυνος συγκέντρωσης της ανάπτυξης σε μεγαλύτερους επενδυτές

Το ζήτημα δεν είναι μόνο πολεοδομικό. Είναι και οικονομικό.

Το όριο των 8 στρεμμάτων αυξάνει το μέγεθος της απαιτούμενης έκτασης και, κατά συνέπεια, το κόστος εισόδου μιας νέας επένδυσης.

Ένας μικρός ιδιοκτήτης με ένα γήπεδο 4 ή 6 στρεμμάτων βρίσκεται πλέον σε σαφώς δυσμενέστερη θέση από έναν επενδυτή που μπορεί να αγοράσει ή να συνενώσει μεγαλύτερες εκτάσεις.

Ο κίνδυνος είναι επομένως η προσπάθεια περιορισμού της διάσπαρτης δόμησης να οδηγήσει παράλληλα σε συγκέντρωση της τουριστικής ανάπτυξης σε μεγαλύτερες ιδιοκτησίες και ισχυρότερους επενδυτές.

Αυτό ακριβώς ήταν ένα από τα ζητήματα που είχαν τεθεί: να μη βρεθούν οι μικροϊδιοκτήτες εκτός της αναπτυξιακής διαδικασίας και να υπάρξει ευελιξία με προτεραιότητα στις συνενώσεις ιδιοκτησιών.

Και τα νέα καταλύματα οδηγούνται στις ανώτερες κατηγορίες

Το νέο πλαίσιο δεν περιορίζει μόνο το μέγεθος του γηπέδου.

Στις αναπτυσσόμενες περιοχές, στις οποίες εντάσσεται η Σάμος, η ΚΥΑ προβλέπει για τα νέα τουριστικά καταλύματα κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων/κλειδιών, ενώ η ίδια κατεύθυνση αφορά και τις επεκτάσεις υφιστάμενων μονάδων.

Η επιλογή αυτή υπηρετεί τον στόχο της αναβάθμισης του τουριστικού προϊόντος.

Ταυτόχρονα, όμως, περιορίζει το πεδίο για νέες μικρότερες και χαμηλότερου κόστους τουριστικές επιχειρήσεις.

Για ένα νησί με έντονη παρουσία οικογενειακών επιχειρήσεων, το ερώτημα είναι εάν η αναβάθμιση πρέπει να γίνει μέσω αποκλεισμού μικρότερων μονάδων ή μέσω κινήτρων για τον εκσυγχρονισμό τους.

Η μεγάλη εξαίρεση: η Σάμος δεν έχει το όριο των 100 κλινών των μικρότερων νησιών

Υπάρχει όμως και η άλλη πλευρά.

Η Σάμος, επειδή βρίσκεται στην Ομάδα Ι των νησιών άνω των 250 τ.χλμ., δεν υπάγεται στο συγκεκριμένο όριο των 100 κλινών που προβλέπεται για τις Ομάδες ΙΙ και ΙΙΙ.

Αυτό σημαίνει ότι δεν υπάρχει για τη Σάμο αντίστοιχο οριζόντιο πλαφόν 100 κλινών από τη συγκεκριμένη ρύθμιση.

Δεν σημαίνει, βεβαίως, ότι επιτρέπεται χωρίς όρους οποιαδήποτε μεγάλη ξενοδοχειακή επένδυση.

Οι επενδύσεις εξακολουθούν να επηρεάζονται από τις χρήσεις γης, τα ΤΠΣ, τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς, τη φέρουσα ικανότητα και την επάρκεια των υποδομών.

Ωστόσο, το γεγονός παραμένει: η ΚΥΑ δεν προστατεύει τη Σάμο με ένα αντίστοιχο ανώτατο όριο δυναμικότητας 100 κλινών.

Πιο δύσκολη πλέον η ανάπτυξη πάνω στην ακτογραμμή

Ιδιαίτερα σημαντικές είναι και οι ρυθμίσεις για την παράκτια ζώνη.

Η ΚΥΑ προβλέπει πλήρη απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών από μηδέν έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις.

Παράλληλα, το ΕΧΠ προβλέπει περιορισμό της γραμμικής ανάπτυξης κατά μήκος της ακτής, περιορισμό νέων υποδομών μεταφορών στην παράκτια ζώνη και ακόμη και περιορισμό ή απαγόρευση χρήσεων σε περιοχές που αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα διάβρωσης.

Για ένα νησί όπως η Σάμος, όπου μεγάλο μέρος της τουριστικής δραστηριότητας αναπτύσσεται στις παράκτιες περιοχές, πρόκειται για ουσιαστικό περιορισμό της διαθέσιμης τουριστικής γης.

Αγροτική γη και τουρισμός: ένα δύσκολο ισοζύγιο

Το ΕΧΠ επιχειρεί ταυτόχρονα να προστατεύσει την αγροτική γη.

Προβλέπει την αποτροπή του κατακερματισμού και της αλλαγής χρήσης της, ιδιαίτερα στην αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας, ενώ επιδιώκει να διατηρηθούν οι παραδοσιακές καλλιέργειες στις νησιωτικές περιοχές.

Για τη Σάμο, όπου ο αμπελώνας και η ελαιοκαλλιέργεια αποτελούν βασικά στοιχεία της τοπικής οικονομίας και ταυτότητας, η προστασία αυτή είναι αναμφίβολα σημαντική.

Από την άλλη πλευρά, όμως, περιορίζει τις δυνατότητες μετατροπής αγροτικών εκτάσεων σε τουριστικές χρήσεις.

Η λύση θα μπορούσε να είναι η ουσιαστική σύνδεση του τουρισμού με την αγροτική παραγωγή, μέσω αγροτουρισμού και οινοτουρισμού. Το ίδιο το πλαίσιο δίνει κατεύθυνση προς αυτή την κατεύθυνση.

Το μεγάλο στοίχημα μεταφέρεται τώρα στα ΤΠΣ

Ίσως το σημαντικότερο στοιχείο της νέας κατάστασης είναι ότι η ΚΥΑ δεν τελειώνει την πολεοδομική συζήτηση για τη Σάμο. Την ανοίγει.

Το ίδιο το ΕΧΠ προβλέπει για τα μεγάλα νησιά, μεταξύ των οποίων και η Σάμος, τη διερεύνηση ζωνών τουριστικής ανάπτυξης στις εκτός σχεδίου περιοχές, αλλά και ζωνών προστασίας φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς και φυσικών πόρων.

Επιπλέον, όταν υπάρχουν επικαλύψεις διαφορετικών κατηγοριών, υπερισχύουν οι ρυθμίσεις που είναι πιο περιοριστικές για τη δόμηση και πιο υποστηρικτικές για το περιβάλλον και το τοπίο.

Με απλά λόγια:

το γεγονός ότι ένα γήπεδο έχει 8 στρέμματα δεν σημαίνει αυτομάτως ότι μπορεί να γίνει ξενοδοχείο.

Θα πρέπει να εξεταστούν η ζώνη, οι χρήσεις γης, η πρόσβαση, οι υποδομές, η φέρουσα ικανότητα, το περιβάλλον και οι ειδικότεροι όροι που θα προκύψουν από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Η Σάμος καλείται τώρα να αποφασίσει τι τουρισμό θέλει

Το νέο Χωροταξικό δεν είναι απλώς μια αλλαγή στους όρους δόμησης.

Θέτει ουσιαστικά το ερώτημα ποιο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης θέλει η Σάμος.

Ένα μοντέλο που θα στηρίζεται κυρίως σε μεγαλύτερες επενδύσεις και υψηλότερης κατηγορίας καταλύματα;

Ή ένα μοντέλο που θα επιτρέπει παράλληλα σε μικρές και μεσαίες σαμιώτικες επιχειρήσεις να παραμείνουν ενεργές, να εκσυγχρονιστούν και να συμμετέχουν στην ανάπτυξη;

Η Σάμος έχει ήδη ένα ισχυρό συγκριτικό πλεονέκτημα: φυσικό περιβάλλον, πολιτιστική κληρονομιά, κρασί, αγροτική παραγωγή, ορεινά χωριά και δυνατότητες για οινοτουρισμό, αγροτουρισμό, περιπατητικό και φυσιολατρικό τουρισμό.

Το ζητούμενο πλέον είναι εάν το νέο χωροταξικό θα λειτουργήσει ως εργαλείο οργανωμένης και ισόρροπης ανάπτυξης ή εάν, χωρίς ειδικές προσαρμογές στα χαρακτηριστικά του νησιού, θα αφήσει σημαντικό μέρος της μικρής τοπικής επιχειρηματικότητας έξω από το νέο τουριστικό μοντέλο.

Και αυτή η μάχη δεν έχει ακόμη κριθεί.

Θα κριθεί στα ΤΠΣ της Σάμου.

Εκεί θα φανεί εάν θα υπάρξει πραγματικός χώρος για τη μικρή σαμιώτικη επιχείρηση, για τον αγροτουρισμό και τα μικρά καταλύματα ή εάν το «8άρι» θα αποδειχθεί τελικά το πρώτο βήμα προς έναν τουρισμό με μεγαλύτερες μονάδες, μεγαλύτερες εκτάσεις και μεγαλύτερες απαιτήσεις κεφαλαίου.

Γιάννης Νέγρης