Με ερώτηση που κατατέθηκε στη Βουλή υπόψη του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ο κοινοβουλευτικός έλεγχος φέρνει στο προσκήνιο τις δομικές αδυναμίες του νέου νομοθετικού πλαισίου για τη δόμηση. Με αφορμή αναλυτικό δημοσίευμα του τύπου, η αναφορά του Βουλευτή Ηρακλείου κ. Παρασύρη προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εστιάζει στον άμεσο κίνδυνο απώλειας των χρηματοδοτήσεων του Ταμείου Ανάκαμψης για τα 250 Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Το επικείμενο πλαίσιο επιβάλλει κάθετους περιορισμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση και μειώνει την οικοδομησιμότητα σε νησιωτικές περιοχές. Παρά την πολιτική βούληση, η ολοκλήρωση του σχεδιασμού εγκλωβίζεται σε 11 στάδια εγκρίσεων. Η έκδοση των τελικών Προεδρικών Διαταγμάτων μετατίθεται πλέον για το 2027.

Ποιες αλλαγές φέρνει ο σχεδιασμός στα όρια αρτιότητας;
Σύμφωνα με την αναφορά του Βουλευτή, στον νησιωτικό χώρο επιχειρείται βίαιη ανάσχεση της τουριστικής πίεσης. Τα όρια αρτιότητας για τουριστικές αναπτύξεις σε νησιά όπως η Σαντορίνη και η Μύκονος αυξάνονται σε 40 και 30 στρέμματα αντίστοιχα. Για την ανέγερση εξοχικής κατοικίας στις ίδιες περιοχές, η αρτιότητα απαιτεί 6-8 στρέμματα. Το όριο των 4 στρεμμάτων διατηρείται μόνο για την πρώτη κατοικία.

Στις προστατευόμενες περιοχές Natura των Νοτίων Κυκλάδων, επιβάλλεται ανώτατο όριο 150 κλινών ανά τουριστική εγκατάσταση. Σε μικρότερα νησιά το όριο μειώνεται στις 30-50 κλίνες. Αντίθετα, στην ηπειρωτική χώρα ψηφίστηκε διάταξη που επιτρέπει την πολεοδόμηση κατοικίας έως και στο 20% των περιοχών Natura, με στόχο την εκτόνωση της αστικής πίεσης.

Η αναγνώριση δρόμων μπλοκάρει τις οικοδομικές άδειες
Η δυνατότητα δόμησης συνδέεται πλέον άρρηκτα με το πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Βεβαιώσεις δήμων δεν γίνονται πλέον δεκτές. Απαιτείται τεκμηρίωση της ύπαρξης της οδού προ του 1977, με αποδείξεις από αεροφωτογραφίες και χάρτες της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού. Το ελάχιστο τεχνικό πλάτος αναμένεται να καθοριστεί στα 3,5 μέτρα για κατοικία και 5,5 μέτρα για επαγγελματικές χρήσεις γης.

Τι αλλάζει στα όρια των οικισμών;
Η οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων επανακαθορίζεται. Το ΣτΕ επιβάλλει τον διαχωρισμό του οικισμού σε Ζώνη Α (για πυρήνες προ του 1923) και συμπληρωματικές ζώνες, ακυρώνοντας παλαιότερα όρια. Αυτό δημιουργεί πολεοδομικές «τρύπες». Ακίνητα που μέχρι σήμερα αποτελούσαν οικόπεδα εντός οικισμού, με αρτιότητα 500-2.000 τ.μ., μετατρέπονται σε γήπεδα εκτός σχεδίου, απαιτώντας πλέον 4 στρέμματα για να χτιστούν.

Γκρίζες Ζώνες και Κριτική Αξιολόγηση
Παρά τις εξαγγελίες, η εφαρμογή του μέτρου προσκρούει σε σοβαρές διοικητικές αγκυλώσεις. Ο Πολεοδομικός Σχεδιασμός δεν είναι μια απλή χαρτογραφική αποτύπωση.

Χρονικός εκτροχιασμός: Το ορόσημο της 30ής Απριλίου έχει ήδη λήξει. Υπολογίζεται ότι το 30% των μελετών δεν θα παραδοθεί εντός του αρχικού πλαισίου.
Διοικητικό χάος: Καμία μελέτη δεν έχει φτάσει καν στο στάδιο της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) στη αρμόδια διεύθυνση περιβαλλοντικής αδειοδότησης.
Ένα σημείο που απαιτεί προσοχή και δεν διευκρινίζεται επαρκώς είναι η απουσία εθνικής κατεύθυνσης. Τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια (π.χ. για τον τουρισμό) δεν έχουν ολοκληρωθεί. Συνεπώς, οι μελετητές καλούνται να ορίσουν χρήσεις γης σε τοπικό επίπεδο, δίχως να γνωρίζουν τον υπερκείμενο κεντρικό σχεδιασμό.
Ανάλυση Επιπτώσεων
Το νέο πλαίσιο μεταβάλλει άμεσα το ρίσκο στον κατασκευαστικό και επενδυτικό κλάδο.

Για τους Μηχανικούς: Η διαδικασία αδειοδότησης μετατοπίζεται από τον πολεοδομικό έλεγχο στην ιστορική τεκμηρίωση. Ο μηχανικός καλείται να αποδείξει τη νομιμότητα του οδικού δικτύου (αεροφωτογραφίες 1977), αναλαμβάνοντας σημαντικό βάρος νομικής ευθύνης απέναντι σε μελλοντικές προσφυγές.
Για τους Επενδυτές: Η ασυνέχεια των ορίων στους οικισμούς προκαλεί απότομη απαξίωση γης. Αγροτεμάχια και μικρές ιδιοκτησίες χάνουν εν μία νυκτί το δικαίωμα οικοδομησιμότητας. Κάθε επιχειρηματικό πλάνο (ειδικά τουριστικό) τίθεται σε αναστολή μέχρι την τελική επικύρωση των τοπικών σχεδίων.
Για τις Τράπεζες: Η νομική θωράκιση της δόμησης αποτελεί πλέον αυστηρό προαπαιτούμενο. Ακόμα και ώριμα έργα με εκδοθείσες άδειες επαναξιολογούνται δανειοδοτικά. Ο φόβος ακυρώσεων οδηγεί τον τραπεζικό τομέα σε αναδίπλωση και πάγωμα εκταμιεύσεων έως ότου ξεκαθαρίσει το τοπίο.
Διαβάστε παρακάτω το κείμενο της αναφοράς του Βουλευτή:

Θέμα: «Νέος Πολεοδομικός Σχεδιασμός σε όλη τη χώρα-ΠΟΙΕΣ ΑΝΑΤΡΟΠΕΣ ΕΡΧΟΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ»
Ο βουλευτής Ηρακλείου του ΠΑΣΟΚ- Κίνημα Αλλαγής κ. Φραγκίσκος Παρασύρης καταθέτει ως αναφορά στη βουλή δημοσίευμα με θέμα: «Νέος Πολεοδομικός Σχεδιασμός σε όλη τη χώρα-ΠΟΙΕΣ ΑΝΑΤΡΟΠΕΣ ΕΡΧΟΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ» και αιτείται απαντήσεων.

Σύμφωνα με το δημοσίευμα επίκειται σαφής περιορισμός της δόμησης στον νησιωτικό χώρο, σε αδόμητα διάσπαρτα τμήματα μέσα σε οικισμούς κάτω των 2.000 και κατοίκων και πλήρης ανατροπή στο καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης. Τα παραπάνω συνθέτουν το νέο τοπίο που διαμορφώνει ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας, ο οποίος, όπως όλα δείχνουν, θα αρχίσει να θεσμοθετείται σε 12-18 μήνες.Παρά την πολυπλοκότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού, ένα από τα βασικά προβλήματα που επισημαίνονται είναι το εξαιρετικά περιορισμένο χρονικό πλαίσιο μέσα στο οποίο επιχειρείται να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός αυτός που έχει ενταχθεί στα χρηματοδοτικά εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης

Παρακαλούμε αφού λάβετε υπόψη το δημοσίευμα να μας ενημερώσετε αναλυτικά για το στάδιο που βρίσκονται και τις περεταίρω ενέργειες που απαιτούνται για τα περίπου 250 Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία καλύπτουν αντίστοιχους δήμους και περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα.

Ο Βουλευτής
Φραγκίσκος Παρασύρης