Αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα στο Ανατολικό Αιγαίο – τι προβλέπει το θεσμικό πλαίσιο και ποιες καταγγελίες εξετάζονται
Ακίνητα στο Ανατολικό Αιγαίο και το τουρκικό ενδιαφέρον
Έντονο ενδιαφέρον από Τούρκους επενδυτές για την ελληνική αγορά ακινήτων καταγράφεται τα τελευταία χρόνια, με τα Δωδεκάνησα και γενικότερα το Ανατολικό Αιγαίο να βρίσκονται στο επίκεντρο της συζήτησης.
Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία λόγω του ειδικού καθεστώτος που ισχύει στις παραμεθόριες περιοχές. Στον κατάλογο του Ν. 1892/1990 περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, ο νομός Σάμου, ο νομός Χίου, ο νομός Λέσβου και ο νομός Δωδεκανήσου.
Το θέμα επανήλθε στη δημοσιότητα μετά από δημοσίευμα των «ΝΕΩΝ», σύμφωνα με το οποίο δύο πηγές από τον κτηματομεσιτικό χώρο των Δωδεκανήσων περιγράφουν προσπάθειες παράκαμψης των περιορισμών μέσω εταιρικών σχημάτων. Οι συγκεκριμένοι ισχυρισμοί αποδίδονται στις πηγές και δεν αποτελούν διαπιστωμένο γεγονός για το σύνολο της αγοράς.
Πώς περιγράφεται η φερόμενη μεθόδευση
Σύμφωνα με τις συγκεκριμένες ανώνυμες πηγές που επικαλούνται τα «ΝΕΑ», σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να χρησιμοποιούνται εταιρείες εγκατεστημένες στην Ελλάδα ή σε άλλα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Η βασική καταγγελία είναι ότι πίσω από μια εταιρεία μπορεί να βρίσκεται στην πραγματικότητα πολίτης τρίτης χώρας και ότι η εταιρική δομή χρησιμοποιείται για την πραγματοποίηση αγοράς ακινήτου.
Πρόκειται για έναν ισχυρισμό που αφορά συγκεκριμένες περιπτώσεις και δεν σημαίνει ότι κάθε αγορά ακινήτου από εταιρεία με αλλοδαπό ενδιαφέρον αποτελεί παράκαμψη της νομοθεσίας.
Μάλιστα, άνθρωποι που γνωρίζουν την τοπική αγορά, καθώς και εκπρόσωποι της Αυτοδιοίκησης, σύμφωνα με το ίδιο δημοσίευμα, δεν επιβεβαίωσαν το σύνολο των σχετικών αναφορών ή δήλωσαν ότι δεν έχουν γνώση για τέτοιο φαινόμενο.
Στο κάδρο και η Σάμος
Η Σάμος παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον στην ίδια ευρύτερη συζήτηση, καθώς αποτελεί επίσης παραμεθόρια περιοχή που υπάγεται στο ειδικό καθεστώς του Ν. 1892/1990.
Το τελευταίο διάστημα έχει δημοσιοποιηθεί στη Σάμο ζήτημα σχετικά με αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς επενδυτές, με ειδικές αναφορές σε αγοραστές τουρκικής καταγωγής ή τουρκικής υπηκοότητας που διαθέτουν ευρωπαϊκά διαβατήρια. Το θέμα είχε απασχολήσει και τη δημόσια συζήτηση στη Βουλή, ενώ υπήρξαν αναφορές στην Ανατολική Σάμο και στην περιοχή της Αγίας Παρασκευής.
Η συγκεκριμένη περίπτωση, ωστόσο, δεν πρέπει να συγχέεται αυτομάτως με τις καταγγελίες περί εταιρειών-βιτρίνα που αφορούν τα Δωδεκάνησα. Η κατοχή υπηκοότητας κράτους-μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης αποτελεί διαφορετικό νομικό δεδομένο από την περίπτωση υπηκόου τρίτης χώρας που επιχειρεί να αποκτήσει ακίνητο σε παραμεθόρια περιοχή.
Τι προβλέπει ο νόμος για τις παραμεθόριες περιοχές
Ο Ν. 1892/1990 προβλέπει ειδικούς περιορισμούς για τις δικαιοπραξίες σε παραμεθόριες περιοχές. Στον σχετικό κατάλογο περιλαμβάνονται ρητά η Σάμος και τα Δωδεκάνησα.
Για πολίτες τρίτων χωρών προβλέπεται διαδικασία ειδικής έγκρισης, πριν από την πραγματοποίηση συγκεκριμένων δικαιοπραξιών που αφορούν ακίνητα στις περιοχές αυτές.
Η διαδικασία συνδέεται με την εξέταση του αιτήματος από την αρμόδια διοικητική επιτροπή και περιλαμβάνει στοιχεία σχετικά με το ακίνητο και τον σκοπό της απόκτησής του.
Επομένως, η αγορά από πολίτη τρίτης χώρας σε παραμεθόρια περιοχή δεν είναι ελεύθερη διαδικασία αντίστοιχη με εκείνη που ισχύει για πολίτες της ΕΕ, αλλά υπόκειται στο ειδικό θεσμικό πλαίσιο.
Η Golden Visa στην εξίσωση
Το θέμα αποκτά μια επιπλέον διάσταση όταν συνδέεται με το πρόγραμμα Golden Visa.
Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες, σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας η ελάχιστη αξία επένδυσης σε ακίνητη περιουσία για τη συγκεκριμένη άδεια ανέρχεται σε 800.000 ευρώ, μεταξύ άλλων στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και στα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων.
Ωστόσο, η ύπαρξη μιας εταιρικής αγοράς ή η αξία ενός ακινήτου δεν συνεπάγεται αυτομάτως χορήγηση Golden Visa. Η άδεια διαμονής επενδυτή έχει ξεχωριστές προϋποθέσεις και διαδικασία ελέγχου.
Το ενδιαφέρον των Τούρκων για το ελληνικό πρόγραμμα είναι πάντως σημαντικό. Σε διαθέσιμα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου οι Τούρκοι καταγράφονται μεταξύ των σημαντικότερων εθνικοτήτων επενδυτών μέσω Golden Visa.
Ρόδος, Κως, Λέρος και Πάτμος
Οι αναφορές που δημοσιεύθηκαν για τα Δωδεκάνησα αφορούν, μεταξύ άλλων, τη Ρόδο, την Κω, τη Λέρο και την Πάτμο.
Σύμφωνα με τις πηγές που επικαλούνται τα «ΝΕΑ», το ενδιαφέρον αφορά τόσο κατοικίες και οικόπεδα όσο και, σε ορισμένες περιπτώσεις, μεγαλύτερες τουριστικές επενδύσεις.
Παράλληλα, το ίδιο δημοσίευμα αναφέρει ότι η αυξημένη δραστηριότητα έχει γίνει αντικείμενο ενδιαφέροντος των αρμόδιων υπηρεσιών ασφαλείας. Το δημοσίευμα των «ΝΕΩΝ» του 2025 έκανε λόγο για ελέγχους σε Τούρκους επενδυτές «ειδικού ενδιαφέροντος», χωρίς να προκύπτει από αυτό ότι συνολικά η τουρκική επενδυτική δραστηριότητα αποτελεί παράνομη ή ύποπτη δραστηριότητα.
Το κρίσιμο ζήτημα της πραγματικής ιδιοκτησίας
Στην καρδιά της υπόθεσης βρίσκεται το κατά πόσο η εταιρική μορφή μιας επένδυσης ανταποκρίνεται στην πραγματική οικονομική και ιδιοκτησιακή της εικόνα.
Εάν υπάρχουν περιπτώσεις όπου μια εταιρεία χρησιμοποιείται μόνο τυπικά ενώ στην πραγματικότητα εξυπηρετεί διαφορετικό πρόσωπο, τότε το ζήτημα αφορά τον έλεγχο της πραγματικής δικαιούχου ιδιοκτησίας και την εφαρμογή των σχετικών περιορισμών.
Αυτό, όμως, είναι διαφορετικό από την απλή διαπίστωση ότι αλλοδαποί επενδυτές ενδιαφέρονται για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.
Δωδεκάνησα και Σάμος στο επίκεντρο
Η αυξημένη κινητικότητα στην αγορά ακινήτων του Ανατολικού Αιγαίου δημιουργεί ένα σύνθετο πεδίο, όπου συναντώνται η τουριστική ανάπτυξη, οι επενδύσεις σε ακίνητα, η μεταναστευτική νομοθεσία και οι ειδικοί περιορισμοί που ισχύουν στις παραμεθόριες περιοχές.
Για τα Δωδεκάνησα, οι καταγγελίες περί χρήσης εταιρειών για την παράκαμψη των περιορισμών παραμένουν ζητήματα που αποδίδονται σε συγκεκριμένες πηγές και απαιτούν τεκμηρίωση ανά περίπτωση.
Για τη Σάμο, το ζήτημα των αγορών από πρόσωπα τουρκικής καταγωγής ή υπηκοότητας με ευρωπαϊκά διαβατήρια αποτελεί ξεχωριστή πτυχή, η οποία συνδέεται με το διαφορετικό νομικό καθεστώς που προκύπτει από την ιδιότητα του πολίτη της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Έτσι, το ενδιαφέρον για ακίνητα σε Σάμο και Δωδεκάνησα δεν αποτελεί από μόνο του απόδειξη παραβίασης της νομοθεσίας. Το κρίσιμο στοιχείο σε κάθε υπόθεση είναι η ταυτότητα του αγοραστή, η πραγματική ιδιοκτησιακή σχέση, η νομική μορφή της συναλλαγής και, όπου απαιτείται, η προηγούμενη έγκριση των αρμόδιων αρχών.